None 25 ביולי 2018

טכנולוגיית בלוקצ'יין בטרנספורמציה של נדל"ן

כולם מדברים על כך שטכנולוגית הבלוקצ'יין מביאה פוטנציאל שינוי אדיר שיכול לשנות מהקצה לקצה מודלים עסקיים בתחומים שונים. במאמר זה אני רוצה לגעת בפוטנציאל שבלוקצ'יין יכול להביא לתחום הנדל"ן.

תחום הנדל"ן הוא אחד התחומים שפחות השתנו במאות שנים אחרונות. המודלים הכלכלים לפיו התחום פועל נחשבים למבוססים ולכן השקעת נדל"ן נחשבת לרוב השקעה בטוחה. זהו גם תחום שנגיש בדרך כלל רק למשקיעים מבוססים כיוון שהשקעה בנדל"ן דורשת סכומים גבוהים.

אוקי,יחידת נדל"ן עולה הרבה כסף ,האם אני יכול לקנות יחידה קטנה מאוד שתתאים לתקציב מוגבל?

זהו שלא. רישום ברשם מקרקעין מתבצע ביחידות שלמות (דירה,קומה,בניין), אין אפשרות לחלק את הנכס ליחידות קטנות ולרשום כל אחת בנפרד.

למה לא?

אחד הדברים המקשים מאוד על התחום זה שימוש בשיטות ישנות לרישום ואחזקת מידע על נכסי נדל"ן. המידע מוחזק במערכות מחשב ישנות שלא פתוחות ולא מדברות בינם לבין עצמם. חלק מהמידע מוחזק אפילו על הנייר בלי שעבר סריקה לדיגיטל.באמצעים אלה אין אפשרות לנהל רישום בגרנולריות יותר גבוהה.

מה לגבי אנשים פרטיים עם תקציב מוגבל?

במידה והם רוצים להשקיע בנכס נדל"ן  הם פונים לגופי השקעות ומצטרפים כחלק ממשקיעי קבוצת רכישה בנכס.

מה הבעיה עם זה?

רישום זכויות. במודל זה הנכס נרשם על שם גוף השקעה ולו יש התחייבויות חוזיות כלפי המשקיעים. אבל מה קורה אם גוף השקעה פושט רגל? המשקיעים עלולים למצוא את עצמם מאבדים את כל הזכויות בנכס שכלל לא היה רשום על שמם.

כמו כן אין אפשרות למסחר חופשי בזכויות שבנדל"ן משותף ואין דרך קלה להעביר את כלל הזכויות או חלקם לגורם שלישי.

 

אבל בזכות טכנולוגיות הבלוקצ'יין הדמוקרטיזציה מגיעה גם לתחום זה

אחד היתרונות והתכונות הבולטות של בלוקצ'יין זה שאין צורך בגורם מרכזי אחד שכולם סומכים עליו.

הבלוקצ'יין מהווה שרשרת בלוקים של נתונים. כל בלוק "מכיר" את הבלוק הקודם בשרשרת.

התכונה החשובה ביותר של Blockchain היא שהוא נשמר בצורה מבוזרת ונגיש בצורה חופשית פחות או יותר לכל גורם באינטרנט. זה מושג על ידי זה, שחברי הקהילה מתפעלים עותקים של Blockchain ברשת (זה נקרה Node בשפה המקצועית). כל פעם שיש צורך לרשום עסקה, חייבים שכל ה-Nodes יקבלו אותה ויסכימו על אופן הרישום שלה.

רישום מידע בבלוקצ'יין נקרא תהליך טוקנזציה של מידע. נוצר לנו טוקן שמייצג רישום מידע בבלוקצ'יין.

אזי מה אנחנו מקבלים?

בזכות טוקנזציה אנחנו מקבלים יכולת ניהול זכויות בכל גרנולריות , יכולת רישום זכויות מדויקת פר משקיע, יכולת העברת זכויות ומסחר בהם והמון שקיפות. תחשבו על ההשפעה האדירה של העובדה שכל המידע זמין ונגיש לכולם ואפשר להתחקות ולראות את כל הפעולות והעברות בעלות שעבר כל חלק ביחידה.

יתרון חשוב נוסף של טכנולוגיית בלוקצ'יין זה יכולת שימוש בחוזים חכמים(smart contracts).

חוזה חכם זהו שימוש בפרוטוקול תוכנה הרץ על גבי הבלוקצ'יין לביצוע טרנזקציה בין שני צדדים בלי שיצטרכו להסתמך על צד שלישי(המתווך). חוזים חכמים נותנים לנו גמישות רבה הרבה יותר מחוזי הנייר הרגילים ומאפשרים לבצע העברה מדויקת של זכויות בהתאם למגבלות שיוגדרו(הגבלת תקופה, חלק מהזכויות). זהו פתח למודלים כלכלים חדשים שיכולים לשנות את שוק הנדל"ן מהקצה אל הקצה.

אוקי, אבל ישנם כבר מטבעות קריפטו רבים האם אפשר להשתמש בהם?

לא בדיוק. לרוב המטבעות יש ערך אחד(ערך כספי) כאשר בנדל"ן יכולים להיות זכויות מרובות לכל משקיע(זכות בעלות,זכות דוידנד,זכות בשכר דירה ועוד). ארגון האיטריום(ethereum) העומד מאחורי המטבע קריפטו הפופולארי אחרי ביטקוין הציע סטנדרט חדש ERC-721, שנועד לתת פתרון לניהול זכויות מרובות. הפרוטוקל המוצע טרם התקבל סופית אבל ברגע שזה כן יקרה זה יפתח דרך סלולה ליצר טוקנים המייצגים זכויות מרובות בנכס המתאימות מאוד לעולם הנדל"ן..

נשמע טוב מידי ,איפה הקשיים?

העולם אכן לא ורוד. עם שפע האפשרויות הנפתחות ישנם גם אתגרים רבים גם בתחום הטכנולוגי וגם בנושא הרגולטורי. כדי שרישום נכסי נדל"ן יהיה חוקי נדרש שינוי רגולטורי בחוקים שיסדיר את הנושא. כמו עם כל טכנולוגיה חדשה יש גם את האתגר של ה"ביצה והתרנגולת", צריך קליטת הטכנולוגיה על ידי הקונים והמוכרים כדי להפוך אותה למקובלת ושימושית.

התחום זוכה לתשומת לב מוגברת גם מתאגידי ענק וגם מחברות סטארט-אפ כך שאני מצפה לראות התקדמות דרמטיית בשנים הקרובות.

 

בתור בית תוכנה העוסק בתחום הבלוקצ'יין יוצא לנו ללוות בשנה האחרונה פרויקטים רבים בנושא הנדל"ן. חלקם באים מהסטארט-אפים וחלקם מגופי השקעות שמבינים שהתחום עומד להשתנות ורוצים להיות על הגל. מדהים לראות את הרעיונות החדשים שצצים. למשל במקום למכור נכס לקונה אחד במחיר השוק ,אולי אפשר לחלק אותו ליחידות קטנות יותר(טוקנזציה) ולמכור למספר קונים במחיר גבוהה יותר. או העברת זכות לשכר דירה עבור הנכס לתקופה קצובה שיוצרת כלי פיננסי חדש. הרעיונות הם אינסופיים במיוחד בהתחשב בעובדה שאנחנו ממש בתחילת הדרך והגילויים הרבים שעוד לפנינו.

 

נשמח גם לעזור לכם בישום פרויקטים חדשנים בתחום!

ישי טנצר

מנכ"ל איניטק- בית תוכנה לפיתוח מוצריים דיגיטליים.

https://www.initech.co.il//

contact@initech.co.il

#בלוקצ'יין וקריפטו #איניטק #software #Initech #bitcoin #blockchain #cryptocurrency #crypto